Muito se fala na outorga onerosa do direito de construir, mas afinal, o que é a outorga onerosa? Qual sua finalidade? Quando devemos nos preocupar com tal? Nesse artigo iremos comentar sobre o assunto com foco na Lei de Anistia válida para São Paulo.
O que é a Outorga Onerosa?
A Outorga onerosa do direito de construir é um dispositivo que reconhece a separação entre o direito de propriedade e o direito construtivo, e atribui ao poder público a propriedade sobre os direitos construtivos e a faculdade de vendê-los àqueles que desejarem exercê-la na propriedade urbana.
Qual sua finalidade?
É um instrumento jurídico usado pela Prefeitura para arrecadar recursos para investir no desenvolvimento urbano. Ela tem o objetivo de recuperar parte da valorização proporcionada por legislações que alterem o direito do uso do solo para determinado imóvel ou região.
Em qual momento é exigido a outorga onerosa?
Na cidade de São Paulo, a construção de edifícios é gratuita somente até o limite que é definido pelo Coeficiente Básico de cada zona da cidade. Por meio da Outorga Onerosa, torna-se possível construir acima desse limite, chegando-se até o Coeficiente Máximo de cada zona. Esses limites são predefinidos pelo Plano Diretor da cidade.
Por exemplo, numa cidade onde o coeficiente básico for 2, um proprietário de terreno urbano de 300 m², pode construir uma casa ou prédio de até 600 m² munido dos alvarás habituais de construção. Este quantitativo é calculado por meio da divisão da área total da construção pela área do terreno.
Porém, se ele desejar realizar uma obra maior, ele precisa saber qual o coeficiente máximo de aproveitamento daquela região. Nesse exemplo vamos imaginar que o coeficiente máximo de aproveitamento fosse 2,5, ele poderia realizar uma construção de até 750 m², nunca maior que isto, e desde que cumpra as exigências da prefeitura. Para isso, o proprietário deverá arcar com os custos da outorga referente a área excedente de 150 m², que é a diferença entre o coeficiente de aproveitamento básico e o máximo.
Como é feito o cálculo da Outorga Onerosa da Lei de Anistia de São Paulo?
Em alguns casos que envolvem a Anistia de São Paulo, se fará necessário o pagamento da outorga onerosa. Segundo a lei, o valor do pagamento da outorga onerosa poderá ser parcelado, observando-se o máximo de 12 (doze) parcelas fixas mensais, sendo o valor mínimo de R$ 500,00 (quinhentos reais) por parcela.
Para efeitos dos cálculos da outorga, devemos considerar a seguinte fórmula matemática
C = (At/Ac) x V x Fs x Fp x Fr, onde:
C – Contrapartida financeira relativa a cada m² de potencial construtivo adicional;
At – área de terreno em m²;
Ac – área construída computável total do empreendimento em m²;
V – valor do m² do terreno constante do Cadastro de Valor de Terreno para fins de outorga onerosa, conforme Quadro 14 anexo à Lei nº 16.050, de 2014;
Fs – fator de interesse social, conforme Quadro 16A anexo à Lei nº 13.885, de 2004;
Fp – fator de planejamento, conforme Quadro 15A anexo à Lei nº 13.885, de 2004;
Fr – fator de regularização igual a 1,2 (um e dois décimos).
Por fim, basta multiplicar o resultado obtido pela área excedente a ser regularizada.
A Studio4 Arquitetura e Consultoria salienta que não são todos os casos em que o pagamento da outorga onerosa é exigível. Portanto, caso tenha alguma dúvida se o seu imóvel, para ser beneficiado pela Lei da Anistia, necessitará arcar com a outorga onerosa, entre em contato com a gente que lhe daremos toda consultoria necessária.
Bibliografia:
[1] https://pt.wikipedia.org/wiki/Outorga_onerosa_do_direito_de_construir
[2] https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/infraestrutura/sp_obras/arquivos/outorga_onerosa.pdf
